Charges de copropriété

Analyses, conseils et cas d'exemples


L’assurance multirisques copropriété : un poste souvent surpayé X
4/15/2025
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Contrôle des coûts

Primes en hausse, garanties redondantes, franchises mal calibrées : l’assurance multirisques de nombreuses copropriétés coûte trop cher au regard des risques réels. Voici comment auditer votre contrat, comparer objectivement en €/m² et €/lot, et négocier mieux — avec l’aide de notre audit gratuit basé sur votre annexe 3.

Téléverser mon annexe 3 (audit gratuit) Voir le sommaire

1. Pourquoi la prime est-elle souvent élevée ?

  • Indexations annuelles des contrats sans remise en concurrence.
  • Garanties superflues ou doublons (catastrophes, vols, RC, protections juridiques déjà couvertes ailleurs).
  • Franchises inadaptées : trop basses (prime chère) ou trop hautes (surcoût au moindre sinistre).
  • Valeurs assurées surévaluées (m², reconstruction, dépendances non pertinentes).
  • Sinistralité mal gérée (fuites récurrentes, dégâts des eaux, vandalisme non prévenu).
  • Absence de concurrence ou cahier des charges flou à l’appel d’offres.
Poids typique
Assurance = poste récurrent sensible
Signal d’alerte
Hausse > inflation sur 2–3 ans
Levier immédiat
Audit & mise en concurrence

2. Comment auditer votre contrat ?

a) Rassemblez les pièces

  • Police d’assurance et conditions particulières/ générales.
  • Attestations, avenants, preuves de surfaces/valeurs.
  • Historique des sinistres 3–5 ans : nature, coût, indemnisation, délai.
  • Annexe 3 et procès-verbaux d’AG (vote/renouvellement du contrat).

b) Cartographiez les garanties

  • Incendie, dégâts des eaux, évènements climatiques, vol/vandalisme, RC copropriété, protection juridique, bris de glaces/équipements.
  • Franchises ligne par ligne ; exclusions importantes ; plafonds d’indemnisation.
  • Valeur assurée (reconstruction, démolition/déblai, honoraires MOE/MOA).

c) Normalisez les coûts

Calculez la prime en €/m² (surface Carrez totale) et €/lot ; comparez à des résidences comparables (même zone, même profil d’équipements, sinistralité similaire).

Astuce : vérifiez que la franchise “dégâts des eaux” correspond à votre historique réel (ex. fuites colonnes montantes vs. fuites privatives).

L’assurance multirisques copropriété : un poste souvent surpayé
3. Benchmarks et indicateurs clés

Remplissez ces gabarits avec vos montants réels ou laissez notre outil les calculer à partir de l’annexe 3.

3.1 Prime d’assurance (comparatif)

Résidence Prime annuelle (€) €/m² €/lot Franchise DDE (€) Commentaires
Vous————Valeurs assurées / périmètre
Voisin A————Zone/climat équivalents
Voisin B————Sinistralité comparable

3.2 Sinistralité (3–5 ans)

Année Nombre de sinistres Type principal Coût total (€) Indemnisé (€) Actions correctives
N-4—Dégâts des eaux——Recherche de fuites
N-3—Vandalismes——Renforcement accès
N-2—Évènements climatiques——Maintenance toitures
N-1—Dégâts des eaux——Colonnes/robinets

4. Leviers de négociation

  • Mettre le contrat en concurrence avec un cahier des charges précis (périmètre, valeurs, franchises cibles).
  • Calibrer la franchise en fonction de votre sinistralité réelle (trop basse = prime chère ; trop haute = reste à charge excessif).
  • Supprimer les garanties redondantes et options inutiles ; isoler la RC copropriété si elle alourdit trop la prime globale.
  • Vérifier/actualiser les valeurs assurées (m² réels, dépendances, locaux techniques).
  • Négocier la clause d’indexation (indice, plafond, date unique).
  • Exiger un reporting annuel : prime, sinistralité, causes, recommandations.
Point d’attention : comparez toujours “à prestations équivalentes” (garanties, plafonds, franchises). Une prime plus basse avec franchise démesurée n’est pas forcément une économie.

5. Maîtriser la sinistralité (et donc la prime)

  • Dégâts des eaux : recherche de fuites, remplacement joints/robinets, entretien colonnes, capteurs de fuite dans locaux sensibles.
  • Vandalisme/vol : contrôle d’accès fiable, éclairage communs/parkings, caméras si autorisées et utiles.
  • Entretien préventif : toitures, chéneaux, façades, menuiseries, VMC pour limiter infiltrations et condensation.
  • Communication occupants : consignes simples (fermeture robinets, déclaration rapide, photos).

Moins de sinistres = meilleure attractivité du risque = meilleures conditions à la prochaine mise en concurrence.

6. Exploiter l’annexe 3 avec notre audit gratuit

Votre annexe 3 fait apparaître clairement le poste Assurances. En la téléversant sur Chargesdecopropriété.fr, notre outil calcule vos indicateurs €/m² et €/lot, compare avec des résidences comparables et signale les écarts anormaux. Vous recevez un tableau de bord et des recommandations prêtes pour le conseil syndical/AG.

Obtenir mon audit gratuit Voir un exemple de tableau de bord

FAQ

Changer d’assureur prend-il du temps ?

Comptez généralement un cycle d’AG (préparation de l’appel d’offres, comparaison, vote). Anticipez la date d’échéance et les délais de résiliation.

Faut-il une protection juridique ?

Utile selon votre historique de litiges. Comparez le coût et les plafonds avec une police séparée si besoin.

Comment prouver la sur-assurance ?

Appuyez-vous sur la surface Carrez totale, les dépendances réelles, l’état de l’immeuble et l’historique des sinistres ; documentez tout dans l’appel d’offres.

Avertissement : cet article propose des bonnes pratiques d’audit et de comparaison. Chaque copropriété ayant ses spécificités, fiez-vous à vos contrats, pièces comptables (dont l’annexe 3) et décisions d’AG.

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